作者：子非鱼

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(资料图)

这三个城市成交量涨嗨了

2月份的重点城市成交量均已公布，表面来看，大多数城市环比和同比涨幅数据都非常华丽。

但首先，环比是与今年的春节月相比，同比是与去年的春节月相比，所以存在一个分母小导致涨幅被技术性放大因素。

其次，尽管2月份重点城市成交量普遍上涨，但大多数城市和正常年份的月成交量相比，仍然是乍暖还寒。

典型如深圳，2月份二手房成交量才2963套，不足3000套，与6000套的荣枯线相距甚远。广州2月份成交9938套，荣枯线是1.5万套。南京2月份二手房成交7808套，荣枯线是1.4万套。杭州2月份二手房成交了7396套，与其荣枯线1万套还有略有差距。

和正常月份相比，目前明确回暖的，只有北京、上海和成都这三座国家中心城市，成交量涨嗨了。

北京住建委官网数据统计，2月北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。1.53万二手房成交量超越了北京二手房1.5万套荣枯线。

上海2月份二手房成交1.9万套，较上月环比增长139%，快速恢复至2021年的平均水平。1.9万套，逼近上海2万套荣枯线。

成都方面，2月份二手房带看量突破100万人次，达到了102.79万人次的高度，不但创下了新高，还创造了一种拔地而起的走势。

同时，2月份二手房成交量19061套，创下历史新高，捅破了成交量天花板，远超1.2万套荣枯线。

制图：城市财经；数据：成都住建蓉e办

02

仍是局部回暖

北京、上海自不用说，中国有权有钱的人，大多都集中在这两个城市，高不可攀的房价，早就不是普通人能够买得起的。

北京的东城、西城、海淀均价都在10万以上，上海黄浦、静安、徐汇均价也在10万以上。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

换句话说，京沪的房子，本就是有钱人的游戏，对于有钱人来说，买房不缺钱，只要有信心就行。

在去年那样的环境下，京沪历经了最严调控，但房价始终稳定如磐石，根本原因在于，都是有钱人在顶着，有钱人能够顶得住，因为他们对京沪有持久的信心。

想来也是，北京和上海，是全国定位最高的城市，北京自不必说，这里是中国的首善之区。上海是中国的经济、金融、贸易、物流、科创中心。

此外人口多。京沪都是2000万以上的超大城市。2021年年末，上海常住人口2489.4万人，北京2188.6万人。这些年若不是依靠强有力的行政手段控制人口规模，增量只是会在现有基础上增加两三成。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

所以，京沪哪怕是经历了去年那样的低谷，房价也没见调整多少。

相反，这样的城市，一旦信心回来，也即有钱人能够重拾信心，成交量立马能够回来。2月份的二手房成交量，已经是最好的说明。

当然，即便是京沪这样的超大城市，回暖也并非雨露均沾，也只是集中在核心板块而已。毕竟京沪太大了，尤其是北京，1.6万平方公里的面积，是8个深圳的大小。

以北京来说，房山区仍在高促销，忙着去库存。上海方面，大体也是差不多。

繁华属于市中心，郊区和普通二线城市的外围区相差不大。有钱人都集中在核心板块，外围区买的都是刚需。

京沪回暖速度快好理解，成都为何也能这么快，而且回暖势头比京沪还要强悍。

在前两天的文章中，本号着重分析过，主要有6个原因。

其中偏宏观的原因包括，宏观大环境改善，信心有所复苏，积压许久的需求在短时间内释放。

微观原因包括，成都目前的房价相比于东部热点城市可接受度好一些，再加上成都去年年末调整了限购规则，释放了刚性需求和改善型需求，再加上成都新房供应紧张，需求平移到了二手房市场，最终成就了成都二手房干拔式上涨。

即便是创下二手房成交量新高的成都，也没能摆脱分化的局面，成交量上涨主要集中在主城区和天府新区，近郊三圈层较慢。最近一周成都二手房带看量较高的板块，分别是南湖、外光华、三圣乡、万年场、驷马桥、华阳和万象城，均属于成都主城“5+2”区域，其中成华区就占了3个。

03

房价并未上涨

尽管成交量在回暖，但三座城市的房价并未上涨，相反，更多的人在挂牌降价套现离场。

从二手房挂牌数据来看，北京、上海、成都目前都创下了新高。

北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。

上海与北京的情况非常相似，二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。

京沪方面，有超强的调控限制，尽管都有钱人在支撑，但有钱人该买的都已经买了，该投资的也都投资了。京沪房价想要上涨，要么放松限购，释放有钱的人购房需求，要么等待底层买不起房的人收入大涨，成为有效需求。

不然，至多也只能在通胀推动下，进行通胀式上涨而已。

至于成都，挂牌均价略有上涨，目前是1.99万元/平方米，大部分区域每平米上涨了300至500元，锦江、青羊和武侯三个核心区，由于二手房偏老旧，价格反倒略有下降。

整体仍是平稳的基调。

所以，本号多次强调包括北上广深在内的热点城市，房价也没有大幅波动的底气。

一方面，国家不允许。

另一方面，现在无论哪座城市都没有快速拉升的底气和力量。

第一，人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。

第二，2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。

第三，全国大多数城市的住宅供应大于需求。

第四，所有热点城市的房价收入比超高，即便房价偏理性的长沙，房价收入比也超过了国际标准线。

在这种背景下，即便热点城市的核心板块，也至多是被通胀推着缓慢上涨而已。

因此，本号的购房建议是，对于当下成交量回暖的城市，有实力的刚需此时可以入场买房，资金不足，可以等着，不用恐慌价格会大波动。

至于投资，热点城市核心板块的资产，长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的，不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且，投资需要量力而行，不要给自己加杠杆加压力。